La surface habitable mesure ce qu'on habite vraiment : elle retire les murs, les cloisons, l'escalier et les annexes. Voici sa définition officielle, la façon de la calculer, et ce qui la sépare de la surface de plancher, chiffres à l'appui.
En bref
La surface habitable est définie par l'article R156-1 du Code de la construction et de l'habitation : la surface de plancher construite, moins les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures. Garage, cave, combles non aménagés, véranda, balcon et terrasse n'y entrent pas, ni les parties trop basses sous plafond. Elle est donc presque toujours inférieure à la surface de plancher : sur la maison chiffrée plus bas, 130,50 m² contre 144,10 m².
Mis à jour le par la rédaction. Notre méthode
La définition officielle : article R156-1
La surface habitable est définie par l'article R156-1 du Code de la construction et de l'habitation, en vigueur depuis le 1er juillet 2021. Il reprend l'ancien article R111-2 du même code, souvent encore cité, qui traite désormais d'un autre sujet.
La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. […] Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Le même article fixe aussi une surface minimale par habitant pour les logements neufs. C'est sa définition qui sert ailleurs, notamment pour le bail d'habitation.
Ce qui ne compte pas dans la surface habitable
Trois familles de surfaces sortent du calcul.
- Ce qui occupe le sol : murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
- Les annexes : combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, sas et serres vitrés, locaux communs et autres dépendances.
- Les parties basses : celles dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.
Le texte ne définit ni les « remises » ni les « dépendances ». La lecture retenue ici, à confirmer au cas par cas : une buanderie ou un cellier intérieurs, ouverts sur le logement et chauffés, comptent comme des pièces ; un garage, un atelier, une chaufferie, une cave ou un cellier séparé sont des dépendances.
| Espace | Surface de plancher | Surface taxable | Surface habitable |
|---|---|---|---|
| Pièce du logement | Compte | Compte | Compte |
| Cloisons et murs intérieurs | Compte | Compte | Déduit (R156-1) |
| Emprise de l'escalier au niveau bas (placard sous la volée compris) | Compte | Compte | Déduit (R156-1) |
| Trémie d'escalier ou d'ascenseur | Déduit (R111-22 2°) | Déduit (318 J b) | Déduit (R156-1) |
| Gaine ou conduit (cheminée, canalisations) | Compte | Compte | Déduit (R156-1) |
| Plancher de mezzanine | Compte | Compte | Compte |
| Combles aménageables | Compte | Compte | Si aménagés |
| Combles non aménageables (plancher qui ne porte pas, ou charpente encombrante) | Déduit (R111-22 5°) | Compte | Déduit (R156-1) |
| Garage ou place de stationnement | Déduit (R111-22 4°) | Selon la position du garage | Déduit (R156-1) |
| Atelier, stockage ou réparation dans un garage | Compte | Compte | Déduit (R156-1) |
| Cave ou cellier | Compte | Compte | Déduit (R156-1) |
| Sous-sol (hors garage et cave) | Compte | Compte | Déduit (R156-1) |
| Véranda | Compte | Compte | Déduit (R156-1) |
| Loggia ouverte | Déduit (R111-22) | Déduit (BOFiP, § 60) | Déduit (R156-1) |
| Balcon | Déduit (R111-22) | Déduit (BOFiP, § 60) | Déduit (R156-1) |
| Remise, buanderie séparée ou autre dépendance | Compte | Compte | Déduit (R156-1) |
Calculer la surface habitable d'une maison à étage
Mesurez chaque pièce de mur fini à mur fini, au-dessus des plinthes, sans les embrasures. Additionnez les pièces : cette méthode écarte d'elle-même les murs et les cloisons. Sautez le garage, la cave, l'atelier et la véranda.
Pour l'escalier, retirez au niveau du bas la surface qu'il occupe au sol, placard dessous compris. Au niveau du haut, la trémie n'est pas un plancher : elle ne se mesure pas. Une mezzanine compte pour sa partie où la hauteur atteint 1,80 m.
Sous un rampant, tracez au sol la ligne où le plafond atteint 1,80 m et ne mesurez que la bande au-delà. La page aménagement de combles calcule cette largeur à partir de la pente.
Lire le résultat de l'outil
L'outil de cette page demande, pour chaque espace, sa nature, ses dimensions ou sa surface, et la partie où la hauteur est sous 1,80 m. Il affiche côte à côte la surface habitable et la surface de plancher, puis le détail ligne par ligne : surface mesurée, part comptée en surface de plancher, part habitable. La surface de plancher qu'il donne est celle des lignes saisies : pour un dossier d'urbanisme, gardez une ligne « Cloisons et murs intérieurs », ou passez par le calcul de la surface de plancher, qui mesure l'espace entre façades.
La même maison, deux surfaces
Exemple fictif : une maison neuve à étage avec un garage accolé et un atelier. Combles aménagés à l'étage, sur un plancher de 75,60 m² : la bande de plus de 1,80 m fait 55,60 m², le reste est trop bas. Les surfaces sont calculées avec le moteur du site.
| Espace | Mesuré | Surface de plancher | Surface habitable |
|---|---|---|---|
| Pièces du rez-de-chaussée | 74,90 m² | 74,90 m² | 74,90 m² |
| Cloisons du rez-de-chaussée | 2,10 m² | 2,10 m² | 0 |
| Escalier, niveau bas (dont 2,00 m² sous 1,80 m) | 3,00 m² | 1,00 m² | 0 |
| Murs entre maison, garage et atelier | 2,20 m² | 2,20 m² | 0 |
| Garage | 16,50 m² | 0 | 0 |
| Atelier | 6,90 m² | 6,90 m² | 0 |
| Pièces des combles aménagés (dont 20,00 m² sous 1,80 m) | 75,60 m² | 55,60 m² | 55,60 m² |
| Cloisons de l'étage | 1,40 m² | 1,40 m² | 0 |
| Trémie de l'escalier | 3,00 m² | 0 | 0 |
| Total | 144,10 m² | 130,50 m² |
L'écart de 13,60 m² se décompose ainsi : 3,50 m² de cloisons, 2,20 m² de murs intérieurs, 1,00 m² d'escalier et 6,90 m² d'atelier. Le garage, la trémie et les pieds de rampant sortent des deux surfaces. Pour information, la surface taxable de cette maison atteint 160,60 m² : elle garde le garage accolé.
Une pièce à exactement 1,80 m
La surface de plancher retire les parties d'une hauteur inférieure ou égale à 1,80 m ; la surface habitable, celles d'une hauteur inférieure à 1,80 m. Une pièce de 10,00 m² sous un plafond à 1,80 m pile compte donc 10,00 m² habitables et 0 m² de surface de plancher. Dans une maison, c'est le seul cas courant où la surface habitable dépasse la surface de plancher.
Il n'existe pas de ratio officiel entre les deux mesures. Ici, la surface habitable représente environ 91 % de la surface de plancher ; une maison sans atelier ni garage accolé aurait un écart plus faible, sans les 6,90 m² de l'atelier ni les murs de séparation.
Laquelle déclarer dans un dossier d'urbanisme ?
La déclaration préalable et le permis de construire demandent la surface de plancher et l'emprise au sol, jamais la surface habitable. C'est la définition de la surface de plancher qu'il faut appliquer pour remplir le formulaire : la page quel cerfa indique les cases.
Transformer un garage en pièce de vie augmente la surface habitable, mais pour l'urbanisme, ce qui compte est la surface de plancher créée : le garage en était déduit, la nouvelle pièce y entre. C'est une déclaration préalable au-delà de 5 m² transformés, selon l'administration (page garage et carport).
Loi Carrez et bail : la même logique, deux usages
La surface Carrez, pour vendre un lot de copropriété
La loi du 10 juillet 1965 (article 46) impose d'indiquer la superficie privative dans la vente d'un lot de copropriété. Le décret du 17 mars 1967 (article 4-1) la calcule comme la surface habitable : planchers clos et couverts, moins murs, cloisons, escaliers, gaines et embrasures, sans les parties de moins de 1,80 m.
Elle ne s'applique pas aux caves, garages et places de stationnement, ni à une maison individuelle hors copropriété. Le seuil de 8 m² de l'article 4-2 vise un lot ou une fraction de lot entier, comme une chambre de service vendue à part, jamais une pièce. Si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle de l'acte, l'acheteur peut obtenir une baisse du prix proportionnelle.
Une différence avec la surface habitable : la loi Carrez n'exclut pas la véranda d'un lot. Elle y est probablement comptée, faute de texte qui l'écarte.
La surface habitable du bail
Le contrat de location d'un logement doit indiquer sa surface habitable, au sens du Code de la construction et de l'habitation (loi du 6 juillet 1989, article 3). On parle souvent de « surface Boutin », du nom courant de la loi du 25 mars 2009 qui a introduit cette mention. Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle du bail, le locataire peut demander une baisse du loyer proportionnelle (article 3-1).
Et ensuite
Pour un projet de travaux, calculez la surface de plancher et l'emprise au sol créées : ce sont elles qui fixent la formalité. Les idées reçues corrigent les erreurs courantes sur les caves, les garages et les combles.
Questions fréquentes
Quelle différence entre surface habitable et surface de plancher ?
Les deux partent de l'intérieur des murs de façade. La surface habitable retire en plus les cloisons, les murs intérieurs, l'escalier et les gaines, et ne compte ni le garage, ni l'atelier, ni la cave, ni la véranda. La surface de plancher sert aux autorisations d'urbanisme ; la surface habitable sert au bail, aux normes de construction des logements et aux annonces.
L'escalier compte-t-il dans la surface habitable ?
Non. L'article R156-1 retire les « marches et cages d'escalier » : au niveau du bas, la surface occupée par l'escalier sort du calcul, et au niveau du haut, la trémie aussi. En surface de plancher, l'emprise de l'escalier au niveau du bas compte, sauf sa partie trop basse.
Une véranda compte-t-elle dans la surface habitable ?
Non : l'article R156-1 cite expressément les vérandas parmi les surfaces exclues. Close et couverte, la véranda compte pourtant dans la surface de plancher et dans l'emprise au sol, ce qui peut imposer une déclaration préalable ou un permis.
Existe-t-il un ratio entre surface de plancher et surface habitable ?
Aucun ratio officiel. L'écart dépend des cloisons, de l'escalier et des annexes (garage, atelier, cave). Sur la maison de l'exemple de cette page, la surface habitable représente environ 91 % de la surface de plancher, mais ce chiffre ne vaut que pour elle.
Les pièces de moins de 8 m² sont-elles exclues ?
Non, ni de la surface habitable, ni de la surface Carrez. Le seuil de 8 m² de la loi Carrez vise un lot de copropriété entier, par exemple une chambre de service vendue à part, jamais une pièce d'un logement. La surface habitable n'a aucun seuil de ce type.
Sources
Vérifiées le . Les règles viennent des textes officiels cités, dans leur version en vigueur à cette date ; celles qui restent discutées sont signalées dans la page. Le texte officiel, le règlement de votre PLU et la décision de votre mairie font foi.
- Code de la construction et de l'habitation, article R156-1 : surface habitable d'un logement (Légifrance)
- Code de l'urbanisme, article R111-22 : surface de plancher : mesure au nu intérieur et huit déductions (Légifrance)
- Circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher (NOR DEVL1202266C) (Bulletin officiel du ministère chargé de l'urbanisme)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46 (superficie du lot vendu) (Légifrance)
- Décret n° 97-532 du 23 mai 1997 (articles 4-1 à 4-3 du décret du 17 mars 1967, superficie Carrez) (Légifrance)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3 (surface habitable dans le bail) (Légifrance)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-1 (écart de plus d'un vingtième) (Légifrance)
- Question écrite AN n° 29051, réponse JO du 21/06/2016 (Carrez : copropriété, lots de moins de 8 m²) (Assemblée nationale)