Recours obligatoire à l'architecte

Quand l'architecte est-il obligatoire ?

Par principe, un projet soumis à permis de construire doit être établi par un architecte (L431-1 du Code de l'urbanisme). L'article L431-3 dispense les « constructions de faible importance » réalisées par un particulier pour lui-même, et l'article R431-2 en fixe le seuil.

Pour un particulier, l'architecte est obligatoire quand trois conditions sont réunies :

1. le projet demande un permis de construire ;
2. le demandeur est une personne physique qui construit pour elle-même, et la construction n'est pas agricole ;
3. la surface de plancher de la construction dépasse 150 m² après travaux.

Une personne morale (SCI, société, association), elle, doit recourir à l'architecte pour tout permis, sauf s'il s'agit d'une exploitation agricole ou d'une coopérative d'utilisation de matériel agricole. Et pour une construction agricole, le plafond est de 800 m², surface de plancher et emprise au sol comprises.

Seule la surface de plancher compte, pas l'emprise au sol

Avant 2017, le texte retenait aussi l'emprise au sol. Ce n'est plus le cas pour une construction non agricole. Le ministère l'a confirmé (réponse n° 6969, JO du 18 décembre 2018) :

« le critère de l'emprise au sol de la construction, retenu avant la réforme afin de juger de l'application ou non de la dispense de recours à l'architecte, ne doit plus être pris en compte pour les projets relevant du a) de l'article R. 431-2. Seule la surface de plancher doit servir de référence pour ces projets qu'il s'agisse d'une construction initiale ou de travaux sur construction existante »

Exemple fictif : une maison neuve de plain-pied, 148 m² de surface de plancher, 160 m² d'emprise au sol. Le moteur du site rend un permis de construire, sans architecte : 148 m² n'excèdent pas 150 m², et les 160 m² d'emprise n'entrent pas en ligne de compte.

La surface de plancher se calcule au nu intérieur des façades, selon l'article R111-22. Un garage, des combles non aménageables, les parties de 1,80 m ou moins en sont déduits. Les cloisons, une cave ou un atelier y restent. Le calculateur fait ce calcul pièce par pièce.

Extension : l'existant compte

Pour un agrandissement, on compare à 150 m² la surface de plancher de toute la maison après travaux : l'existant plus le créé (dernier alinéa de l'article R431-2). Les exemples suivants, tous fictifs, viennent du moteur du site :

La deuxième ligne montre la bascule des 150 m². En zone U, une extension de 20 à 40 m² relève en principe d'une déclaration préalable. Elle passe au permis, avec architecte, si elle porte la maison au-delà de 150 m² (R421-14 b). La page extension détaille ces seuils.

La dernière ligne montre l'effet de l'emprise : le garage impose un permis par son emprise, mais ne crée aucune surface de plancher. La maison reste à 145 m² : pas d'architecte.

Jamais pour une déclaration préalable

Service-Public est formel : « Le recours à un architecte n'est jamais obligatoire pour les projets soumis à déclaration préalable de travaux. » Exemple fictif : une maison de 200 m² ajoute une véranda de 15 m² d'emprise et 14 m² de surface de plancher. Le moteur rend une déclaration préalable, sans architecte, alors que la maison dépasse largement 150 m². Une SCI non plus, si son projet relève de la déclaration préalable.

Ne confondez pas avec l'architecte des bâtiments de France. Aux abords d'un monument historique ou dans un site patrimonial remarquable, ce fonctionnaire de l'État donne son accord sur le projet, déclaration préalable comprise. Il ne dessine pas vos plans : ce n'est pas le recours à un architecte.

SCI et personne morale

La dispense ne vise que les personnes physiques, les exploitations agricoles et les coopératives d'utilisation de matériel agricole (CUMA). Une SCI, une société ou une association doit donc passer par un architecte pour tout permis de construire.

Exemple fictif : une SCI agrandit de 26 m² (30 m² d'emprise) une maison de 100 m², hors zone U. Le moteur rend un permis avec architecte, alors que la maison ne fait que 126 m² après travaux.

L'ancien seuil de 170 m²

Jusqu'en 2017, le seuil était de 170 m². Le décret n° 2016-1738 l'a abaissé à 150 m² pour les permis déposés depuis le 1er mars 2017. Les pages qui citent encore 170 m² sont périmées.

Cas particuliers

• Maison déjà au-delà de 150 m² : pour une extension soumise à permis, l'architecte est obligatoire. Pour une extension de 20 à 40 m² en zone U, le texte laisse deux lectures (permis avec architecte, ou déclaration préalable selon Service-Public) : l'outil affiche les deux, à faire trancher par la mairie.
• Annexe détachée : Service-Public ne retient que la surface de plancher du bâtiment demandé, quand plusieurs bâtiments de même usage occupent le terrain. Un garage isolé à côté d'une maison de 200 m² ne déclenche donc pas l'architecte à lui seul (lecture probable).
• Travaux uniquement intérieurs soumis à permis, sans modification visible de l'extérieur : pas d'architecte (article L431-3, deuxième alinéa).
• Combles ou garage transformés : l'administration retient la déclaration préalable, donc pas d'architecte. Au-delà de 20 m² transformés (40 m² en zone U), une lecture stricte retenue par certaines mairies exige un permis, et l'architecte si la maison dépasse alors 150 m² : à confirmer en mairie. Voir la page combles.

Étape suivante

Calculez votre surface de plancher existante et créée avec le calculateur, puis vérifiez la formalité sur la page déclaration préalable ou permis. Si votre projet relève d'une déclaration préalable, aucun architecte n'est requis.