En bref
La surface de plancher est la somme des surfaces de chaque niveau clos et couvert, mesurées au nu intérieur des façades, après huit déductions (article R111-22). Murs extérieurs et isolants n'entrent jamais dans la mesure ; cloisons et murs intérieurs y restent. En maison individuelle, cinq déductions seulement s'appliquent : les locaux techniques, les caves et le forfait de 10 % sont réservés aux immeubles collectifs.
Mis à jour le par la rédaction. Notre méthode
Le texte de l'article R111-22
La surface de plancher a une définition légale à l'article L111-14 du Code de l'urbanisme. L'article R111-22, en vigueur depuis le 1er janvier 2016 et inchangé depuis, en fixe le calcul :
La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;
5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Le texte reprend, à la ponctuation près, l'ancien article R. 112-2, en vigueur du 1er mars 2012 au 31 décembre 2015. Seul le numéro a changé.
La phrase d'ouverture : ce qui est mesuré
Chaque niveau clos et couvert
Tous les niveaux comptent : rez-de-chaussée, étages, mezzanines, combles et sous-sol, qu'ils soient aménageables ou non. La circulaire du 3 février 2012 précise que la surface se mesure au-dessus des plinthes, et que la nature du sol importe peu : terre battue ou gravier forment un plancher.
Un niveau est clos et couvert quand la toiture est posée et que les menuiseries extérieures le ferment. Une grille, un volet, un rideau métallique ou une toiture amovible suffisent à le fermer. Un balcon, une loggia ouverte, une terrasse, une toiture-terrasse ou une coursive extérieure ne le sont pas : ils sortent du calcul. Le bassin d'une piscine n'est pas un plancher.
Le nu intérieur des façades
Le « nu intérieur » est la face intérieure finie du mur. La mesure part de là : l'épaisseur des murs extérieurs, porteurs ou non, et celle des isolants ne sont jamais comptées. Les piliers pris dans les murs de façade non plus.
À l'inverse, les cloisons et les murs intérieurs comptent. Le mur qui sépare une pièce d'un local déduit, par exemple la maison du garage, compte aussi : seul le garage lui-même est retiré.
Rien à retrancher pour les murs extérieurs
On lit souvent qu'il faut « déduire les murs extérieurs ». Ils ne sont jamais dans la mesure, puisqu'elle part de l'intérieur des façades. Les retirer d'une surface déjà prise à l'intérieur fausse le calcul.
Les huit déductions, alinéa par alinéa
1° Les embrasures
L'embrasure est l'épaisseur du mur autour d'une porte ou d'une fenêtre. En mesurant au nu intérieur, dans le prolongement du mur, on ne la compte jamais : il n'y a rien à retirer en pratique.
2° Les vides et les trémies
La trémie est l'ouverture ménagée dans un plancher pour un escalier ou un ascenseur. Elle est déduite au niveau du dessus, comme les vides d'une mezzanine ou d'un puits de lumière. Les marches et les paliers intermédiaires ne sont pas des planchers.
Sous l'escalier, au niveau du bas, la surface compte, sauf la partie où la hauteur ne dépasse pas 1,80 m. La fiche Service-Public F2868 assimile à tort les vides et trémies aux « espaces sous les escaliers ». Les gaines et conduits restent comptés, sauf une gaine où une personne peut passer.
3° La hauteur de 1,80 m ou moins
Les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure ou égale à 1,80 m sont retirées. Dans les combles, la circulaire mesure la hauteur sous plafond ou sous la face interne de la toiture, sans compter l'épaisseur des tuiles ni des isolants. Quand le plafond est habillé sous l'isolant, les deux lectures diffèrent de quelques centimètres : retenez le plafond fini, plus prudent. La page aménagement de combles calcule la bande comptée sous un rampant.
4° Le stationnement
Sont déduites les surfaces aménagées pour garer un véhicule, motorisé ou non : voiture, caravane, bateau, vélo, poussette. Les rampes d'accès et les aires de manœuvre aussi. Un atelier, un établi ou un espace de stockage délimité dans le garage restent comptés. Voyez la page garage et carport.
5° Les combles non aménageables
Des combles sont non aménageables pour deux raisons seulement, selon la circulaire : le plancher ne peut pas supporter un usage d'habitation, ou la charpente encombre le volume (fermettes en W, par exemple). Leur hauteur n'entre pas dans ce critère. Des combles aménageables comptent pour leur partie de plus de 1,80 m, même vides.
6° Les locaux techniques
Chaufferie, local électrique, machinerie d'ascenseur ou local à déchets sont déduits seulement dans un immeuble collectif ou un groupe de bâtiments. Le texte exclut la maison individuelle, au sens de l'article L231-1 du Code de la construction et de l'habitation : un ou deux logements pour le même maître d'ouvrage.
7° Les caves et celliers du collectif
La déduction vise les caves et celliers d'un immeuble de logements, desservis uniquement par une partie commune et sans accès direct au logement. La circulaire le dit : les caves et celliers des maisons individuelles constituent de la surface de plancher.
8° Le forfait de 10 %
Dans un immeuble collectif dont les logements sont desservis par des parties communes intérieures, on retire 10 % des surfaces d'habitation, après toutes les autres déductions. Le forfait ne concerne jamais une maison.
En maison individuelle, cinq déductions
Embrasures, vides et trémies, hauteur de 1,80 m ou moins, stationnement, combles non aménageables. La fiche d'aide officielle au calcul le rappelle en note : les trois autres « ne concernent pas l'habitat individuel ».
Exemple : un séjour avec mezzanine
Exemple fictif : un séjour de 5,00 × 4,00 m, avec une mezzanine de 2,00 × 4,00 m. Sous la mezzanine, la hauteur est de 2,30 m ; au-dessus, de 2,00 m.
- Niveau bas : 5,00 × 4,00 = 20,00 m², tout à plus de 1,80 m.
- Plancher de la mezzanine : 2,00 × 4,00 = 8,00 m², à plus de 1,80 m.
- Le vide au-dessus du reste du séjour est déduit (2°) : il n'a pas de plancher.
- Surface de plancher : 20,00 + 8,00 = 28,00 m².
Avec 1,70 m sous la mezzanine, les 8,00 m² du dessous sortent du calcul (3°) : 12,00 + 8,00 = 20,00 m². Le calculateur de l'accueil fait ce calcul ligne par ligne.
Ce que chaque espace compte
Le tableau reprend chaque espace d'une maison individuelle, avec son traitement dans les trois surfaces : surface de plancher, surface taxable (assiette de la taxe d'aménagement, trois déductions seulement) et surface habitable. Pour cette dernière, voyez la page surface habitable.
| Espace | Surface de plancher | Surface taxable | Surface habitable |
|---|---|---|---|
| Pièce du logement | Compte | Compte | Compte |
| Cloisons et murs intérieurs | Compte | Compte | Déduit (R156-1) |
| Mur entre une pièce comptée et un local non compté (maison et garage) | Compte | Compte | Déduit (R156-1) |
| Mur entre deux locaux non comptés | Compte | Compte | Déduit (R156-1) |
| Ancien mur extérieur devenu intérieur après extension | Compte | Compte | Déduit (R156-1) |
| Embrasure de porte ou de fenêtre | Déduit (R111-22 1°) | Déduit (318 J a) | Déduit (R156-1) |
| Trémie d'escalier ou d'ascenseur | Déduit (R111-22 2°) | Déduit (318 J b) | Déduit (R156-1) |
| Vide sur double hauteur | Déduit (R111-22 2°) | Déduit (318 J b) | Déduit (R156-1) |
| Puits de lumière | Déduit (R111-22 2°) | Déduit (318 J b) | Déduit (R156-1) |
| Emprise de l'escalier au niveau bas (placard sous la volée compris) | Compte | Compte | Déduit (R156-1) |
| Gaine ou conduit (cheminée, canalisations) | Compte | Compte | Déduit (R156-1) |
| Gaine permettant le passage d'une personne | Déduit (circulaire de 2012, § 2.2) | Déduit (BOFiP, § 110) | Déduit (R156-1) |
| Plancher de mezzanine | Compte | Compte | Compte |
| Garage ou place de stationnement | Déduit (R111-22 4°) | Selon la position du garage | Déduit (R156-1) |
| Rampe d'accès ou aire de manœuvre intérieure | Déduit (R111-22 4°) | Selon la position du garage | Déduit (R156-1) |
| Atelier, stockage ou réparation dans un garage | Compte | Compte | Déduit (R156-1) |
| Combles aménageables | Compte | Compte | Si aménagés |
| Combles non aménageables (plancher qui ne porte pas, ou charpente encombrante) | Déduit (R111-22 5°) | Compte | Déduit (R156-1) |
| Combles sans plancher, isolant posé au sol | Déduit (R111-22 5°) | Déduit (BOFiP, § 160) | Déduit (R156-1) |
| Local technique (chaufferie, local électrique) | Compte | Compte | Déduit (R156-1) |
| Local de stockage des déchets | Compte | Compte | Déduit (R156-1) |
| Cave ou cellier | Compte | Compte | Déduit (R156-1) |
| Sous-sol (hors garage et cave) | Compte | Compte | Déduit (R156-1) |
| Véranda | Compte | Compte | Déduit (R156-1) |
| Loggia ouverte | Déduit (R111-22) | Déduit (BOFiP, § 60) | Déduit (R156-1) |
| Loggia ou terrasse couverte fermée | Compte | Compte | Déduit (R156-1) |
| Balcon | Déduit (R111-22) | Déduit (BOFiP, § 60) | Déduit (R156-1) |
| Terrasse couverte non close | Déduit (R111-22) | Déduit (BOFiP, § 60) | Déduit (R156-1) |
| Coursive ou galerie ouverte | Déduit (R111-22) | Déduit (BOFiP, § 60) | Déduit (R156-1) |
| Toiture-terrasse | Déduit (R111-22) | Déduit (BOFiP, § 60) | Déduit (R156-1) |
| Abri de jardin clos | Compte | Compte | Déduit (R156-1) |
| Remise, buanderie séparée ou autre dépendance | Compte | Compte | Déduit (R156-1) |
| Bassin de piscine couverte | Déduit (circulaire de 2012, § 1.1) | Déduit (BOFiP, § 130) | Déduit (R156-1) |
| Plage autour d'une piscine couverte | Compte | Compte | Déduit (R156-1) |
| Carport ou abri ouvert | Déduit (R111-22) | Déduit (BOFiP, § 60) | Déduit (R156-1) |
La circulaire du 3 février 2012
La circulaire du 3 février 2012 (NOR DEVL1202266C) est une instruction de la ministre aux services qui instruisent les dossiers. Elle commente l'article, avec des croquis, sans le remplacer : en cas de litige, le juge applique le texte de R111-22. Elle reste la référence des mairies pour les cas que le texte ne détaille pas.
On lui doit les précisions de cette page : mesure au-dessus des plinthes, isolants exclus, mur entre maison et garage compté, critères des combles, plage d'une piscine couverte comptée au-delà de 1,80 m. Elle traite aussi le mur extérieur devenu intérieur après une extension : son emprise entre dans la surface totale.
SHON et SHOB : supprimées le 1er mars 2012
La SHOB (surface hors œuvre brute) et la SHON (surface hors œuvre nette) dataient de la loi d'orientation foncière de 1967. L'ordonnance du 16 novembre 2011 les a remplacées par la surface de plancher pour toutes les demandes déposées depuis le 1er mars 2012. Une demande déposée avant cette date restait instruite en SHOB et en SHON.
La circulaire donne les raisons : un calcul complexe, peu représentatif, qui pénalisait l'isolation des murs extérieurs. Elle ajoute que la nouvelle surface est « globalement inférieure à la SHON ». Il n'existe aucun coefficient de conversion : un ancien chiffre en SHON ne se traduit pas, il se remesure.
Les règles d'un PLU encore écrites en SHON ou en SHOB s'appliquent en lisant « surface de plancher » à leur place. Pour la taxe d'aménagement, la loi de finances rectificative du 29 décembre 2010 a créé une surface distincte, la surface taxable, appliquée elle aussi depuis le 1er mars 2012. Elle ne retire que trois choses : embrasures, trémies et hauteur de 1,80 m ou moins. Le stationnement intégré au bâti (en sous-sol ou sous un étage) en est en outre exonéré depuis 2022.
Et ensuite
Pour chiffrer votre projet, utilisez le calcul de la surface de plancher, qui compare aussi l'emprise au sol. Les erreurs les plus répandues, des caves déduites aux murs retirés deux fois, sont corrigées dans les idées reçues.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la surface de plancher ?
C'est la surface de référence du droit de l'urbanisme : la somme des planchers clos et couverts de chaque niveau, mesurés à l'intérieur des murs de façade, moins huit déductions fixées par l'article R111-22. Elle sert à choisir la formalité (avec l'emprise au sol), à savoir si un architecte est obligatoire et à appliquer certaines règles du PLU.
Quelle différence entre la SHON et la surface de plancher ?
La SHON se mesurait à l'extérieur des murs, puis retirait des surfaces selon d'autres règles. La surface de plancher part de l'intérieur des façades, ce qui ne pénalise plus l'isolation des murs. Elle a remplacé la SHON et la SHOB pour toutes les demandes déposées depuis le 1er mars 2012.
Peut-on convertir une SHON en surface de plancher ?
Il n'existe aucun coefficient officiel. La circulaire du 3 février 2012 indique seulement que la surface de plancher est globalement inférieure à la SHON. Pour un dossier actuel, il faut mesurer à nouveau selon les règles de l'article R111-22.
Une cave ou une chaufferie de maison est-elle déduite ?
Non. La déduction des caves et celliers vise les immeubles collectifs, et seulement quand ils sont desservis uniquement par une partie commune. Celle des locaux techniques exclut expressément la maison individuelle. Dans une maison, la cave, le cellier et la chaufferie comptent, sauf leurs parties trop basses sous plafond.
Les placards comptent-ils dans la surface de plancher ?
Oui : un placard fait partie du plancher de la pièce, et aucune des huit déductions ne le vise. Seule la partie basse d'un placard sous un escalier ou sous un rampant sort du calcul, au titre de la hauteur.
Sources
Vérifiées le . Les règles viennent des textes officiels cités, dans leur version en vigueur à cette date ; celles qui restent discutées sont signalées dans la page. Le texte officiel, le règlement de votre PLU et la décision de votre mairie font foi.
- Code de l'urbanisme, article R111-22 : surface de plancher : mesure au nu intérieur et huit déductions (Légifrance)
- Code de l'urbanisme, article L111-14 : définition légale de la surface de plancher (Légifrance)
- Code de la construction et de l'habitation, article L231-1 : maison individuelle : un ou deux logements, même maître d'ouvrage (Légifrance)
- Circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher (NOR DEVL1202266C) (Bulletin officiel du ministère chargé de l'urbanisme)
- Fiche d'aide pour le calcul de la surface de plancher (annexe 2 du cerfa 16700) (Service-Public)
- Fiche F2868 (Service-Public)
- Ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l'urbanisme (Légifrance)