Idées reçues sur les surfaces et les seuils

« Un débord de toit de moins de 0,60 m ne compte pas dans l'emprise »

Ce qu'on lit. Les débords de toiture seraient exclus de l'emprise au sol jusqu'à 0,50 m, 0,60 m ou 1 m selon les sources.

Ce que dit le texte. L'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, débords et surplombs inclus. Le texte en exclut les débords de toiture non soutenus par des poteaux ou des encorbellements, sans aucune limite de profondeur. Un débord de 1,20 m sans appui ne compte pas ; un débord de 0,40 m posé sur des poteaux compte.

Exemple fictif : une maison de 10,00 × 8,00 m hors tout, avec un débord de 0,80 m sur une façade de 10,00 m. Sans appui, l'emprise reste de 80,00 m². Sur poteaux, elle passe à 88,00 m². Seul le règlement d'un PLU peut préciser la notion pour ses propres règles, dans son lexique.

L'article. R420-1 du Code de l'urbanisme ; circulaire du 3 février 2012, croquis 18. Détails sur la page emprise au sol.

« L'architecte est obligatoire au-delà de 170 m² »

Ce qu'on lit. Un particulier pourrait construire ou agrandir sans architecte jusqu'à 170 m².

Ce que dit le texte. Le seuil est de 150 m² de surface de plancher pour les permis déposés depuis le 1er mars 2017 (décret n° 2016-1738). Pour une extension soumise à permis, on additionne l'existant et le créé.

Exemple fictif : une extension de 45 m² sur une maison de 120 m², en zone U. Le total atteint 165 m² : permis de construire, avec architecte. Avec l'ancien seuil de 170 m², sa surface de plancher seule ne l'y aurait pas obligé (l'emprise au sol comptait alors aussi).

L'article. R431-2 a du Code de l'urbanisme. Voir la page architecte au-delà de 150 m².

« On déduit les murs extérieurs »

Ce qu'on lit. Pour obtenir la surface de plancher, il faudrait retirer l'épaisseur des murs extérieurs d'une surface mesurée.

Ce que dit le texte. La surface de plancher se calcule à partir du nu intérieur des façades, c'est-à-dire de la face intérieure finie des murs, isolant exclu. Les murs extérieurs ne sont donc jamais dans la mesure : il n'y a rien à déduire. Les cloisons et murs intérieurs, eux, comptent. C'est l'emprise au sol qui inclut les murs extérieurs, isolation et revêtements compris.

L'article. R111-22 du Code de l'urbanisme ; circulaire du 3 février 2012, § 1.3.

« La cave d'une maison est déduite »

Ce qu'on lit. Caves et celliers seraient toujours exclus de la surface de plancher.

Ce que dit le texte. La déduction vise les caves et celliers d'un immeuble collectif, et seulement quand ils sont desservis uniquement par une partie commune. La circulaire le dit sans détour : les caves et celliers des maisons individuelles constituent de la surface de plancher. Seule leur partie de 1,80 m de hauteur ou moins en sort.

L'article. R111-22 7° du Code de l'urbanisme ; circulaire du 3 février 2012, § 2.7.

« La chaufferie et les locaux techniques ne comptent pas »

Ce qu'on lit. Chaufferie, buanderie technique ou local de la pompe à chaleur seraient déduits.

Ce que dit le texte. Les locaux techniques sont déduits pour un groupe de bâtiments ou un immeuble autre qu'une maison individuelle. Au sens du Code de la construction et de l'habitation, une maison individuelle comprend un ou deux logements pour le même maître d'ouvrage. Sa chaufferie compte donc.

L'article. R111-22 6° du Code de l'urbanisme ; L231-1 du Code de la construction et de l'habitation.

« Le garage est toujours déduit »

Ce qu'on lit. Un garage ne compterait jamais, quoi qu'on y fasse.

Ce que dit le texte. Seules les surfaces aménagées pour le stationnement sont déduites, avec les rampes et les aires de manœuvre. Un atelier, un établi ou une réserve délimités dans le garage comptent. Exemple fictif : un garage de 16,50 m² et un atelier attenant de 6,90 m² ajoutent 6,90 m² de surface de plancher.

Le garage compte en revanche toujours dans l'emprise au sol, qui décide de la formalité avec la surface de plancher. Il compte aussi dans la surface taxable quand il est indépendant, et en principe quand il est accolé sans niveau au-dessus ; seul le stationnement intégré au bâti (en sous-sol ou sous un étage) en est exonéré depuis 2022.

L'article. R111-22 4° du Code de l'urbanisme ; circulaire du 3 février 2012, § 2.4. Voir la page garage et carport.

« Des combles de moins de 1,80 m sont non aménageables »

Ce qu'on lit. Des combles seraient « non aménageables », donc déduits, dès que leur hauteur ne permet pas de se tenir debout.

Ce que dit le texte. Ce sont deux règles différentes. La hauteur de 1,80 m ou moins est déduite partout, combles compris (3°). Les combles « non aménageables » (5°) le sont pour deux raisons seulement, selon la circulaire : le plancher ne peut pas porter un usage d'habitation, ou la charpente encombre le volume, comme des fermettes en W. Des combles hauts sur un plancher porteur, même vides, comptent pour leur partie de plus de 1,80 m.

L'article. R111-22 3° et 5° du Code de l'urbanisme ; circulaire du 3 février 2012, § 2.3 et 2.5. Voir la page aménagement de combles.

« Une extension de moins de 5 m² se fait sans formalité »

Ce qu'on lit. Comme pour un petit abri de jardin, une extension de 5 m² ou moins serait dispensée de toute démarche.

Ce que dit le texte. Une extension modifie l'aspect extérieur de la maison : elle relève de la déclaration préalable, même pour 2 ou 4 m². La dispense jusqu'à 5 m² vise les constructions nouvelles, détachées, et les travaux intérieurs sans changement de façade, comme une petite mezzanine.

L'article. R421-17 a du Code de l'urbanisme ; Service-Public, fiche F36777. Voir la page extension de maison.

« En commune à PLU, le seuil passe à 40 m² »

Ce qu'on lit. Dans toute commune couverte par un plan local d'urbanisme, une extension resterait en déclaration préalable jusqu'à 40 m².

Ce que dit le texte. Le seuil de 40 m² vaut seulement en zone urbaine (zone U) d'un PLU, d'un PLUi ou d'un document qui en tient lieu. En zone AU, A ou N, sous carte communale ou au règlement national d'urbanisme, il reste de 20 m².

Exemple fictif : une extension de 30 m² sur une maison de 100 m². En zone U : déclaration préalable. En zone AU, A ou N, ou sans PLU : permis de construire. Le seuil de 40 m² ne vaut pas non plus pour une annexe détachée, qui passe au permis au-delà de 20 m², même en zone U.

L'article. R421-14 b et R421-17 f du Code de l'urbanisme. La zone de votre terrain se lit sur le Géoportail de l'urbanisme.

« L'emprise au sol compte pour l'architecte »

Ce qu'on lit. Le recours à l'architecte dépendrait de la surface de plancher ou de l'emprise au sol, la plus grande des deux.

Ce que dit le texte. Pour une construction non agricole, seule la surface de plancher compte depuis la réforme de 2017 : le ministère l'a confirmé en 2018.

Exemple fictif : un garage accolé de 45 m² d'emprise, sans surface de plancher, sur une maison de 140 m², en zone U. L'emprise dépasse 40 m² : permis de construire. Mais la surface de plancher totale reste de 140 m² : pas d'architecte obligatoire.

L'article. R431-2 du Code de l'urbanisme ; réponse ministérielle n° 6969 du 18 décembre 2018.

« Le formulaire de déclaration préalable est le cerfa 13703 »

Ce qu'on lit. Beaucoup de guides renvoient encore au cerfa 13703, l'ancien formulaire de déclaration préalable pour une maison individuelle, ou au 13404.

Ce que dit le texte. Pour toute déclaration déposée depuis le 1er janvier 2025, le formulaire est le cerfa 16702 ; sa version en vigueur, vérifiée le 17 octobre 2026, est la 16702*03. Le numéro reste quand la version change : téléchargez-le toujours depuis le lien officiel.

L'article. A431-1 du Code de l'urbanisme, rédaction de l'arrêté du 18 octobre 2024. Voir la page quel cerfa pour une déclaration préalable.

« Une terrasse surélevée de plus de 0,60 m crée de l'emprise »

Ce qu'on lit. Une terrasse compterait dans l'emprise au sol à partir de 0,60 m au-dessus du terrain.

Ce que dit le texte. Une terrasse de plain-pied ne crée ni emprise au sol ni formalité, hors secteur protégé. Une terrasse surélevée crée de l'emprise si sa surélévation est significative ou si elle repose sur des fondations profondes. Le ministère a écarté tout seuil chiffré : on ne peut pas considérer par avance qu'une terrasse de 60 centimètres ou plus constitue de l'emprise au sol. La mairie apprécie au cas par cas.

L'article. R420-1 du Code de l'urbanisme ; réponse ministérielle Sénat n° 11764 du 9 octobre 2014. Voir la page véranda, pergola, terrasse couverte.

Et ensuite

Saisissez votre projet dans le calcul de la surface de plancher : chaque ligne y affiche sa déduction. Pour un abri, une piscine ou une pergola, passez par l'outil déclaration préalable ou permis.