Aménagement de combles

Les combles comptent-ils dans la surface de plancher ?

Oui, en principe. La circulaire du 3 février 2012 fait entrer dans la surface de plancher « tous les niveaux », y compris « les combles et sous-sol, aménageables ou non ». L'article R111-22 du Code de l'urbanisme en retire ensuite deux choses sous les toits :

• les parties de 1,80 m ou moins sous plafond (R111-22 3°) ;
• les combles non aménageables pour l'habitation ou une activité (R111-22 5°).

Ce sont deux déductions distinctes. La première dépend de la hauteur, mètre par mètre. La seconde dépend de l'état des combles et retire tout le niveau, même là où l'on tient debout.

Combles aménageables ou non aménageables : le critère

La hauteur ne rend pas des combles « non aménageables ». La circulaire de 2012 ne retient que deux cas, « même lorsque leur hauteur est supérieure à 1,80 mètre » :

1. le plancher ne peut pas supporter les charges d'une habitation ou d'une activité (simple solivage, plafond suspendu sans plancher porteur) ;
2. la charpente encombre le volume, par exemple des fermettes en W, ces fermes industrielles dont les bois obliques traversent les combles.

Hors de ces deux cas, les combles sont aménageables : leur partie de plus de 1,80 m compte, même vides. L'absence d'escalier ou de fenêtre ne figure pas parmi les critères de la circulaire. La fiche Service-Public sur les combles cite les mêmes critères (plancher, charpente), mais les présente ensemble ; la circulaire dit « soit […] soit » : l'un des deux suffit.

Mesurer la surface de plus de 1,80 m sous les rampants

Sous un toit en pente, la hauteur augmente depuis le pied du mur. Seule la bande où elle dépasse 1,80 m compte. Pour la trouver, il faut trois mesures : la largeur intérieure, la hauteur au pied du mur (souvent un muret appelé jambette) et la pente du toit.

De chaque côté, la distance entre le mur et la ligne des 1,80 m vaut : (1,80 moins la hauteur au pied du mur) divisé par la pente. La pente s'exprime en pourcentage divisé par 100 (80 % donne 0,80), ou par la tangente de l'angle. La bande comptée est la largeur moins ces deux distances.

Sur place, vous pouvez aussi tracer au sol, au fil à plomb ou au laser, la ligne où la hauteur atteint 1,80 m, puis mesurer la bande. Ajoutez les lucarnes pour leur partie haute.

L'outil prend la hauteur sous le plafond fini. La circulaire parle aussi de la « face interne de la toiture », sans l'épaisseur des isolants. Si l'isolant est posé sous les chevrons, les deux lectures diffèrent de quelques centimètres : l'outil retient le plafond fini, qui donne la bande la plus étroite. Près d'un seuil de 20, 40 ou 150 m², faites confirmer le point de mesure par votre mairie.

Exemple chiffré : des combles de 9,00 × 7,40 m

Exemple fictif : des combles à deux versants, 9,00 m de long et 7,40 m de large à l'intérieur, jambettes de 0,60 m, pente de 80 %. Une trémie d'escalier de 2,80 × 0,90 m y débouche.

1. Distance de chaque mur à la ligne des 1,80 m : (1,80 moins 0,60) / 0,80 = 1,50 m.
2. Bande comptée : 7,40 moins 1,50 moins 1,50 = 4,40 m de large.
3. Surface de plus de 1,80 m : 4,40 × 9,00 = 39,60 m². La partie basse, 27,00 m², est déduite.
4. Trémie d'escalier, déduite elle aussi (R111-22 2°) : 2,80 × 0,90 = 2,52 m².
5. Surface de plancher des combles : 39,60 moins 2,52 = 37,08 m².

L'outil de cette page donne la bande de 4,40 m et les 39,60 m² ; le calculateur retire ensuite la trémie et arrive aux mêmes 37,08 m². Le plancher sous la trémie, à l'étage inférieur, reste compté : il fait déjà partie de l'existant.

Aménager des combles sans créer de surface de plancher

Si vos combles sont aménageables, leurs 37,08 m² sont déjà de la surface de plancher. Isoler, cloisonner, poser un parquet n'en crée pas. Ces travaux intérieurs ne demandent aucune formalité (R421-13), sauf dans le périmètre d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur, où Service-Public demande une déclaration préalable.

Une formalité devient nécessaire dès que l'extérieur change. Une fenêtre de toit ou une lucarne modifie l'aspect du bâtiment : déclaration préalable (R421-17 a), quelle que soit la surface. Le moteur du site rend bien ces deux verdicts : aucune formalité sans changement extérieur, déclaration préalable avec une fenêtre de toit.

Quand l'aménagement crée de la surface de plancher : déclaration ou permis

Aménager des combles crée de la surface de plancher sans emprise au sol : le volume existe déjà. C'est donc la surface de plancher seule qui compte pour la formalité. Deux situations se distinguent.

Combles non aménageables rendus habitables

Renforcer le plancher ou remplacer des fermettes transforme une surface close et couverte, non comptée, en surface de plancher. L'article R421-17 g soumet cette transformation à déclaration préalable au-delà de 5 m². La fiche Service-Public sur les combles n'y met pas de plafond, comme la réponse ministérielle de 2017 pour un garage transformé en pièce de vie.

Avec l'exemple, 37,08 m² transformés, deux fenêtres de toit, sur une maison de 110 m² :

• en zone U d'un PLU : déclaration préalable. Même la lecture stricte des seuils donne ce résultat, car 37,08 m² restent sous les 40 m² et la maison reste à 147,08 m² ;
• hors zone U (RNU, carte communale, zones A, N ou AU) : déclaration préalable selon l'administration, mais à confirmer en mairie. Une lecture stricte de R421-14 a exige un permis au-delà de 20 m².

Rehausser la toiture

Relever le toit pour gagner de la hauteur est une surélévation. Elle suit les seuils d'une extension : jusqu'à 20 m² créés, déclaration préalable ; jusqu'à 40 m² en zone U, déclaration préalable, sauf si la maison passe au-delà de 150 m² ; au-delà, permis.

Pour 37,08 m² créés par une rehausse, le moteur rend :

Cave, sous-sol, mezzanine : les mêmes règles

Les autres niveaux suivent les mêmes déductions. Dans une maison individuelle, la cave et le sous-sol comptent pour leur partie de plus de 1,80 m ; le stationnement en est déduit, pas la cave. La déduction des caves (7°) ne vise que les immeubles collectifs.

Une mezzanine compte comme un niveau ; le vide sur la double hauteur est déduit. La créer ajoute de la surface de plancher sans emprise : ce sont les seuils de la rehausse ci-dessus, avec une dispense jusqu'à 5 m² si l'extérieur ne change pas.

Étape suivante

Pour une déclaration préalable, le formulaire est le cerfa 16702*03. Indiquez la surface de plancher créée ou transformée et une emprise créée nulle. Le guide de la déclaration préalable détaille les pièces ; la page du cerfa explique chaque case.