Distance aux limites de propriété

Une règle locale d'abord, la règle nationale à défaut

Première question : votre commune a-t-elle un PLU ? Le PLU (plan local d'urbanisme) ou le PLUi (intercommunal) fixe la distance dans le règlement de chaque zone, et la règle nationale ne s'y applique pas (R111-1). Sans PLU, c'est le règlement national d'urbanisme (RNU) et son article R111-17, y compris dans une commune à carte communale ou dont l'ancien plan d'occupation des sols est caduc.

Vérifiez sur le Géoportail de l'urbanisme ou en mairie. Pour une réponse écrite, demandez un certificat d'urbanisme d'information : gratuit, instruit en un mois, il fige les règles pendant 18 mois.

Sans PLU : en limite, ou à 3 m au moins (R111-17)

L'article R111-17 du Code de l'urbanisme, en vigueur depuis le 1er janvier 2016, dit :

« A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres. »

En clair, deux choix :

• en limite : le bâtiment touche la limite séparative. C'est toujours permis par ce texte ;
• en retrait : chaque point du bâtiment doit être à une distance horizontale au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ce point et la limite, et jamais moins de 3 m.

Entre les deux, par exemple à 1,50 m, le bâtiment n'est pas conforme. Seule une dérogation motivée de l'autorité qui délivre l'autorisation peut l'admettre (R111-19). Le minimum de 3 m suffit tant que le point le plus haut ne dépasse pas la limite de plus de 6 m.

Exemples chiffrés au règlement national

Exemples fictifs, sans PLU, recalculés avec le moteur de l'outil.

1. Abri de 2,50 m : 2,50 / 2 = 1,25 m, moins que le minimum, donc 3 m. À 1,50 m de la limite, il n'est pas conforme ; collé à la limite, il l'est.
2. Faîtage à 8 m : 8 / 2 = 4 m. Le résumé « 3 m » de Service-Public sous-estime ce cas.
3. La règle vaut pour tout point du bâtiment. Une maison dont l'égout du toit est à 5 m de haut et à 3,50 m de la limite, et le faîtage à 8 m de haut et à 7,50 m de la limite, est conforme : 3 m exigés pour l'égout, 4 m pour le faîtage. Mesurer le seul faîtage à 3,50 m l'aurait déclarée non conforme.
4. Surélévation d'une maison à 3,20 m de la limite : son point le plus proche ne peut pas dépasser 6,40 m au-dessus de la limite. Si la maison est déjà non conforme, seuls les travaux qui améliorent sa situation ou n'y changent rien peuvent être autorisés (R111-18).

Mesurez à l'horizontale, depuis le point le plus proche de la limite, bord du débord de toit compris par prudence (question non tranchée).

Deux autres règles du RNU complètent celle-ci. Côté rue, la règle est différente (R111-16 : hauteur au plus égale à la distance à l'alignement opposé). Entre deux bâtiments du même terrain, une distance de 3 m peut être imposée (R111-15).

Terrain en pente : la différence d'altitude

Le texte vise la différence d'altitude entre le point étudié et la limite, pas la hauteur du bâtiment. Sur un terrain en pente, la dénivelée s'ajoute ou se retranche :

• limite plus basse que le pied du bâtiment : la dénivelée s'ajoute. Un faîtage à 6 m sur un terrain qui descend de 1,50 m jusqu'à la limite donne 7,50 m de différence, soit 3,75 m de recul ;
• limite plus haute : elle se retranche. Un faîtage à 8 m avec une limite 2 m plus haute donne 6 m de différence, soit 3,00 m, le minimum.

Altitude de la limite : prenez le terrain naturel avant travaux (lecture prudente, le texte ne tranche pas). Si le terrain est très accidenté, faites établir un plan en coupe.

Avec un PLU : lire le règlement de votre zone

Cherchez la section « implantation des constructions par rapport aux limites séparatives », ou l'article 7 dans un PLU ancien. Les formes varient (reprise de la règle nationale, retrait plus grand, annexes basses admises en limite) : seul votre règlement fait foi. Son lexique dit comment se mesure la hauteur et quels débords comptent. Les limites séparatives sont celles des terrains voisins, pas de la rue.

Le Code civil : fenêtres, vues et jours de souffrance

Ces règles s'appliquent partout et se jugent devant le tribunal judiciaire. Une autorisation d'urbanisme est délivrée sous réserve du droit des tiers : elle ne vous protège pas d'une action du voisin fondée sur le Code civil.

Une fenêtre, un balcon ou une terrasse surélevée d'où l'on voit chez le voisin crée une vue. Il faut :

• 1,90 m pour une vue droite, face au terrain voisin (article 678 du Code civil) ;
• 0,60 m pour une vue oblique, de côté (article 679).

La distance se compte depuis le parement extérieur du mur, ou depuis la ligne extérieure du balcon ou de la saillie, jusqu'à la limite (art. 680). Selon Service-Public, les mêmes distances valent pour une terrasse, une véranda, un escalier extérieur ou un toit-terrasse accessible. Une fenêtre de toit qui ne donne que sur le ciel ne crée pas de vue.

Exemples fictifs, recalculés avec le moteur : une fenêtre face au voisin à 1,50 m de la limite n'est pas permise ; un balcon de 1 m sur une façade à 2,50 m non plus, car la mesure part du bord du balcon (1,50 m). Une vue de côté à 0,80 m est permise.

Plus près, ou dans un mur en limite, seuls des jours de souffrance sont permis : châssis fixe, verre translucide, à 2,60 m au-dessus du plancher au rez-de-chaussée et 1,90 m à l'étage (articles 676 et 677). Dans un mur mitoyen, aucune ouverture sans l'accord du voisin, qui peut aussi accepter une vue par écrit (de préférence par acte notarié).

Égout des toits

L'eau de votre toit doit s'écouler sur votre terrain ou sur la voie publique, jamais chez le voisin (article 681). Pour un bâtiment en limite, orientez la pente vers votre terrain, ou posez une gouttière qui ne déborde pas sur la limite.

Arbres et haies : les distances de plantation

À défaut de règlement particulier ou d'usage local, l'article 671 du Code civil fixe :

Distance depuis le milieu du tronc, hauteur du sol à la cime. Les règlements particuliers et usages locaux priment : renseignez-vous en mairie.

Exemples fictifs : une haie de 2,50 m à 1 m de la limite est trop près (2 m exigés) ; le voisin peut exiger l'arrachage ou la réduction à la hauteur légale (art. 672). Taillée à 1,80 m, à 0,60 m de la limite, elle serait conforme. Un arbre trop proche qui dépasse la hauteur légale depuis plus de 30 ans peut rester (prescription trentenaire). Le voisin peut toujours exiger que les branches qui dépassent soient coupées (art. 673).

Piscine, abri, terrasse, garage : cas par cas

Pour une piscine, mesurez depuis le bord extérieur de la margelle ou de la plage, pas depuis l'eau : le ministère traite bassin et margelle comme un ensemble (réponse ministérielle n° 28734, 2013). Formalités détaillées sur les pages piscine, abri de jardin, garage et carport et véranda et pergola.

Fosse septique et épandage : une norme, pas une loi

Pour l'assainissement non collectif, la seule distance fixée par un texte national est de 35 m d'un captage déclaré d'eau destinée à la consommation humaine (arrêté du 7 septembre 2009, article 4). Un simple puits privé non déclaré n'est pas visé par ce texte.

Les distances souvent citées (3 m des limites, 5 m de l'habitation, 3 m des arbres) viennent de la norme NF DTU 64.1, d'application volontaire, sauf si le règlement de votre service d'assainissement non collectif (SPANC) ou le PLU la rend obligatoire. Interrogez le SPANC avant de choisir l'emplacement.

Lotissement et copropriété

Le règlement du lotissement (s'il a moins de 10 ans, ou si la commune n'a pas de PLU) et le cahier des charges (toujours, entre colotis) peuvent imposer davantage. Ce délai de 10 ans vient de l'article L442-9 et ne joue que si la commune a un PLU. Les clauses du cahier des charges entre colotis restent valables sans limite : un voisin peut les faire respecter devant le juge, même contre une construction autorisée.

En copropriété de maisons, le règlement de copropriété s'ajoute au PLU : un projet qui touche les parties communes (sol, façade, toiture) demande l'accord de l'assemblée générale. Avant de construire près d'une limite, faites aussi vérifier son tracé : le cadastre ne la garantit pas, un bornage la fixe.

Lire le résultat de l'outil

Indiquez le document d'urbanisme, l'ouvrage, la hauteur du point le plus haut (faîtage ou acrotère, depuis le sol naturel) et la dénivelée jusqu'à la limite. Sans PLU, l'outil donne le recul minimal ; avec un PLU, il renvoie au règlement de zone. Si vous indiquez la distance prévue, il dit si elle suffit (0 m vaut construction en limite). Pour une piscine découverte, retenez ce qui précède : aucune distance nationale ne s'applique, le recul affiché n'est qu'une précaution. Il calcule un seul point, comme s'il était au plus près de la limite : c'est la lecture prudente. Si le faîtage est en retrait, vérifiez chaque point comme dans l'exemple 3. Servitudes, lotissement et secteurs protégés restent à vérifier à part.

Étape suivante

Une fois l'implantation choisie, vérifiez la formalité de votre projet avec l'outil déclaration préalable ou permis, puis reportez la distance aux limites sur le plan de masse du dossier. Pour un agrandissement, la page extension détaille les seuils de surface.