La formalité dépend de quatre éléments : la nature du projet, la surface créée, la zone du PLU et un éventuel secteur protégé. Voici la méthode, les seuils et des cas chiffrés.
En bref
Comparez aux seuils la plus grande de deux mesures : la surface de plancher créée et l'emprise au sol créée. Une construction détachée est dispensée jusqu'à 5 m², relève de la déclaration préalable jusqu'à 20 m² et du permis de construire au-delà. Pour une extension en zone U d'un PLU, la déclaration va jusqu'à 40 m², sauf si la maison dépasse alors 150 m² de surface de plancher.
Mis à jour le par la rédaction. Notre méthode
La méthode en cinq étapes
L'outil en haut de page suit cet ordre.
- Qualifiez le projet : construction nouvelle détachée (abri, garage isolé, piscine) ou travaux sur une construction existante (extension, surélévation, véranda, combles, garage transformé).
- Mesurez deux surfaces. La surface de plancher créée, mesurée à l'intérieur des murs, et l'emprise au sol créée, mesurée à l'extérieur. Le calculateur de l'accueil donne les deux.
- Retenez la plus grande des deux mesures.
- Situez le terrain : zone du PLU (zone U ou non) et secteur protégé éventuel.
- Comparez aux seuils, puis regardez si un architecte est obligatoire (permis seulement).
Les seuils en un tableau
La surface de la première colonne est la plus grande des deux mesures créées. Hauteur de 12 m au plus, hors secteur protégé.
| Surface créée | Construction détachée | Extension hors zone U | Extension en zone U |
|---|---|---|---|
| 5 m² ou moins | Aucune formalité | Déclaration préalable | Déclaration préalable |
| Plus de 5 m², jusqu'à 20 m² | Déclaration préalable | Déclaration préalable | Déclaration préalable |
| Plus de 20 m², jusqu'à 40 m² | Permis de construire | Permis de construire | Déclaration préalable, ou permis si la maison dépasse 150 m² après travaux |
| Plus de 40 m² | Permis de construire | Permis de construire | Permis de construire |
Une création de 20 m² tout rond reste en déclaration (« inférieure ou égale »). « Extension » couvre ici tout agrandissement : véranda, surélévation, annexe accolée qui communique avec la maison.
La plus grande des deux mesures décide
L'article R421-9 a soumet à déclaration les constructions dont « soit l'emprise au sol, soit la surface de plancher » dépasse 5 m², si aucune des deux ne dépasse 20 m². L'article R421-17 f dit la même chose pour l'existant, et la circulaire du 3 février 2012 fait examiner l'une puis l'autre.
Il suffit donc qu'une mesure dépasse le seuil pour changer de formalité. Selon le projet, ce n'est pas la même qui décide :
- un garage, un carport, une pergola créent de l'emprise sans surface de plancher : l'emprise décide ;
- une surélévation, une mezzanine, une cave entièrement enterrée créent de la surface de plancher sans emprise : la surface de plancher décide ;
- une extension de plain-pied crée les deux, et l'emprise, mesurée murs compris, est presque toujours la plus grande ; avec un étage, la surface de plancher peut l'emporter.
Construction nouvelle ou travaux sur l'existant
Construction nouvelle. Le permis est la règle (R421-1). L'article R421-2 a dispense les constructions de 5 m² ou moins et de 12 m de haut au plus. L'article R421-9 a soumet à déclaration celles qui vont jusqu'à 20 m². Au-delà, permis, même en zone U : les 40 m² ne valent pas pour un abri de jardin ou un garage isolé.
Travaux sur l'existant. Ils sont dispensés par principe (R421-13), sauf s'ils entrent dans la déclaration (R421-17) ou le permis (R421-14). Une extension, même de 5 m² ou moins, modifie l'aspect extérieur de la maison : déclaration préalable au titre du a de l'article R421-17.
Annexe accolée. Le code ne définit pas l'extension. Une annexe accolée qui communique avec la maison se traite en extension, ce que le PLU peut qualifier autrement. Si elle ne communique pas, Service-Public la traite en construction nouvelle. L'outil range toute annexe « accolée à la maison » en extension : pour une annexe sans communication, refaites le calcul en « séparé de la maison » et faites trancher votre mairie.
Zone U : où valent les 40 m²
Le seuil de 40 m² vaut pour les travaux sur l'existant situés en zone urbaine d'un PLU, d'un PLU intercommunal ou d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur (R151-18). Les sous-zones UA, UB, UC en font partie.
Il ne vaut pas dans les zones AU, A et N, ni dans une commune en carte communale (lecture probable), ni dans une commune soumise au règlement national d'urbanisme (RNU). « Ma commune a un PLU » ne suffit donc pas : seule compte la zone de votre parcelle, visible sur le Géoportail de l'urbanisme.
La bascule des 150 m² et l'architecte
En zone U, une extension de plus de 20 m² et d'au plus 40 m² passe au permis si elle porte la surface de plancher totale au-delà de 150 m² (R421-14 b). Le permis arrive alors avec l'architecte.
L'architecte n'est jamais obligatoire pour une déclaration préalable. Pour un permis, un particulier en est dispensé tant que la surface de plancher après travaux ne dépasse pas 150 m² (R431-2), emprise non comptée. Une SCI y recourt pour tout permis.
Maison déjà au-delà de 150 m²
Pour une extension de plus de 20 m² et d'au plus 40 m² en zone U sur une maison qui dépasse déjà 150 m², le texte laisse deux lectures : permis avec architecte (lecture littérale) ou déclaration préalable (lecture de Service-Public). L'outil affiche les deux : faites trancher votre mairie avant de déposer.
Secteurs protégés
Dans un site patrimonial remarquable, aux abords d'un monument historique ou dans un site classé, les dispenses tombent (R421-2). Une construction nouvelle demande une déclaration dès le premier mètre carré, jusqu'à 20 m², puis un permis (R421-11 I). Le même article vise aussi les réserves naturelles et les cœurs de parc national, où la dispense de R421-2 n'est pourtant pas écartée : la déclaration y est la lecture probable. Piscines et terrasses de plain-pied passent elles aussi en déclaration (R421-11 II).
Dans un site patrimonial remarquable ou aux abords d'un monument historique, l'accord de l'architecte des bâtiments de France est requis et l'instruction d'une déclaration dure 1 mois de plus (R423-24 c). Pour une extension de plus de 20 m² et d'au plus 40 m² en zone U et en secteur protégé, le texte garde 40 m², Service-Public applique 20 m² : à faire confirmer en mairie.
En site classé, une autorisation spéciale est aussi requise (code de l'environnement, L341-10), même pour des travaux dispensés par le code de l'urbanisme. Pour les demandes déposées depuis le 1er juillet 2026, le préfet la délivre (R341-10 et R341-11, décret 2026-291) : 45 jours pour une déclaration préalable, 4 mois pour un permis, et le silence vaut refus. Un site inscrit, lui, ne change le régime que pour les clôtures, le ravalement et les démolitions.
Exemples chiffrés
Exemples fictifs, recalculés avec le moteur de l'outil.
Une extension de 6,00 × 4,50 m
Extension de plain-pied de 6,00 × 4,50 m à l'extérieur, murs neufs de 0,25 m ; l'ancien mur de façade (0,30 m) devient intérieur sur 5,50 m.
- Intérieur : (6,00 moins 2 × 0,25) × (4,50 moins 0,25) = 5,50 × 4,25 = 23,38 m².
- Ancien mur devenu intérieur : 5,50 × 0,30 = 1,65 m², compté comme surface créée (lecture probable, voir extension).
- Surface de plancher créée : 25,03 m². Emprise au sol créée : 6,00 × 4,50 = 27 m². L'emprise décide.
| Situation | Surface après travaux | Verdict du moteur |
|---|---|---|
| Zone UC d'un PLU, maison de 105 m² | 130,03 m² | Déclaration préalable |
| Zone A d'un PLU, maison de 105 m² | 130,03 m² | Permis, sans architecte |
| Commune au RNU, maison de 105 m² | 130,03 m² | Permis, sans architecte |
| Carte communale, maison de 105 m² | 130,03 m² | Permis (lecture probable) |
| Zone UC d'un PLU, maison de 130 m² | 155,03 m² | Permis, architecte obligatoire |
| Zone UC, abords d'un monument historique, maison de 105 m² | 130,03 m² | Déclaration préalable, à confirmer (permis selon Service-Public) |
Un abri de jardin détaché
Abri de 4,20 × 3,00 m à l'extérieur, murs de 0,10 m, 2,50 m de haut, zone UB : 12,60 m² d'emprise, 4,00 × 2,80 = 11,20 m² de plancher. Déclaration préalable (R421-9 a).
Porté à 5,00 × 4,60 m, il crée 23 m² d'emprise : permis, malgré la zone U. Un abri de 4,60 m² d'emprise ne demande rien, sauf aux abords d'un monument historique (déclaration).
Un garage accolé de 21 m²
Garage accolé et communiquant, 21 m² d'emprise, aucune surface de plancher (le stationnement est déduit), maison de 140 m². Zone UB : déclaration préalable. Zone N : permis. Le même garage détaché : permis, même en zone UB. Voir garage et carport.
Cas particuliers
- Garage clos transformé en pièce de vie et combles non aménageables rendus aménageables : déclaration préalable au-delà de 5 m² transformés (R421-17 g, réponse ministérielle du 30 mars 2017 pour un garage, « sous réserve que le projet ne soit pas soumis à permis »). Service-Public n'y met pas de plafond de surface. Une lecture stricte exige un permis au-delà de 20 m² (40 m² en zone U) ; certaines mairies la suivent. Voir combles.
- Piscine : seuils propres, lus sur le bassin. Dispense jusqu'à 10 m², déclaration jusqu'à 100 m², permis au-delà, et dès que le bassin dépasse 10 m² sous un abri de 1,80 m ou plus. Voir piscine.
- Terrasse : de plain-pied, aucune formalité ; surélevée, appréciation au cas par cas, sans seuil national de 0,60 m.
- Démolition puis reconstruction : aucune source ne dit s'il faut retrancher la surface démolie. Par prudence, comptez la surface reconstruite comme créée.
Les autres travaux : façade, clôture, fenêtres, panneaux solaires
Ces travaux ne créent pas de surface : l'outil ne les traite pas. Voici la règle en bref et la fiche officielle.
| Travaux | Règle en bref | Fiche officielle |
|---|---|---|
| Ravalement | Dispense à l'identique, sauf en secteur protégé ou si la commune l'a décidé : déclaration préalable. | Service-Public F36779 |
| Isolation par l'extérieur | Déclaration préalable : l'aspect extérieur change. | Service-Public F36779 |
| Fenêtres, portes, volets | Remplacement à l'identique dispensé ; autre modèle ou création : déclaration préalable. | Service-Public F36762 |
| Fenêtre de toit | Déclaration préalable : l'aspect extérieur change. | Service-Public F36766 |
| Panneaux solaires en toiture | Déclaration préalable : les panneaux modifient l'aspect extérieur. | Service-Public F36798 |
| Pompe à chaleur en façade | Dispense si elle n'est visible ni de la voie publique ni d'un voisin (depuis 2026), sauf en secteur protégé, sur un immeuble inscrit monument historique, en réserve naturelle ou sur un immeuble protégé par le PLU ; sinon déclaration préalable. | Service-Public F36778 |
| Clôture | Dispense, sauf en secteur protégé, en site inscrit, en secteur délimité par le PLU ou si la commune l'a décidé : déclaration préalable. | Service-Public F3131 |
Ravalement avec changement de couleur ou de matériaux : Service-Public exige une déclaration, le texte semble l'exclure. Par prudence, déposez-la.
Lire le résultat de l'outil
L'outil donne le verdict, l'article qui le fonde et chaque étape avec son article, puis dit si un architecte est obligatoire. Quand le texte laisse deux lectures, ou si la zone est inconnue, il affiche « à confirmer en mairie » et les deux verdicts.
Il ne vérifie pas les règles du PLU (hauteur, recul, aspect), qui s'imposent quand même. Pour les reculs, voir distance aux limites de propriété.
Déclaration préalable et permis : ce qui change
| Étape | Déclaration préalable | Permis, maison individuelle |
|---|---|---|
| Formulaire | cerfa 16702*03 | cerfa 13406*17 |
| Exemplaires papier | 2 | 4 |
| Instruction | 1 mois | 2 mois |
| Abords d'un monument historique | 2 mois | 3 mois |
| Silence de la mairie | Non-opposition tacite | Permis tacite, sauf exceptions |
| Architecte | Jamais obligatoire | Au-delà de 150 m² de surface de plancher |
| Ouverture de chantier | Pas de déclaration | Déclaration cerfa 13407 |
L'affichage, le recours des tiers, la validité de 3 ans et la déclaration d'achèvement suivent les mêmes règles.
Étape suivante
Verdict « déclaration préalable » : le guide de la déclaration préalable liste les pièces et la démarche, et la page du cerfa 16702 explique où reporter vos surfaces. Verdict « permis » : le formulaire est le cerfa 13406 pour une maison individuelle et ses annexes.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre une déclaration préalable et un permis de construire ?
Les deux sont des autorisations d'urbanisme délivrées par la mairie. La déclaration préalable vise les projets modestes : dossier plus léger, instruction de 1 mois, jamais d'architecte obligatoire. Le permis vise les projets plus importants : instruction de 2 mois pour une maison individuelle, architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher pour un particulier.
À partir de quelle surface faut-il un permis de construire ?
Au-delà de 20 m² créés pour une construction détachée ou pour une extension hors zone U. Au-delà de 40 m² pour une extension en zone U d'un PLU, ou au-delà de 20 m² si la maison dépasse alors 150 m² de surface de plancher. La surface comparée est la plus grande entre la surface de plancher et l'emprise au sol créées.
Pour le permis, faut-il compter la surface de plancher ou l'emprise au sol ?
Les deux, et la plus grande décide. Le Code exige qu'aucune des deux mesures ne dépasse le seuil pour rester en déclaration préalable. Un garage ne crée pas de surface de plancher mais crée de l'emprise : c'est elle qui compte. Pour l'architecte, en revanche, seule la surface de plancher compte.
Faut-il une déclaration préalable pour changer ses fenêtres ou poser une clôture ?
Remplacer des fenêtres à l'identique ne demande rien ; changer de modèle ou créer une ouverture demande une déclaration préalable. Une clôture est dispensée, sauf en secteur protégé, en site inscrit, dans un secteur délimité par le PLU ou si la commune l'a décidé. Le tableau des autres travaux, sur cette page, renvoie à chaque fiche Service-Public.
Un garage transformé en pièce de vie demande-t-il un permis ?
En principe non : la transformation de plus de 5 m² de garage clos en pièce de vie relève de la déclaration préalable, sans plafond de surface selon l'administration. Une lecture stricte du texte exige un permis au-delà de 20 m² (40 m² en zone U), et certaines mairies la suivent : demandez la position de la vôtre.
Sources
Vérifiées le . Les règles viennent des textes officiels cités, dans leur version en vigueur à cette date ; celles qui restent discutées sont signalées dans la page. Le texte officiel, le règlement de votre PLU et la décision de votre mairie font foi.
- Code de l'urbanisme, article R421-2 : constructions nouvelles dispensées de toute formalité (Légifrance)
- Code de l'urbanisme, article R421-9 : constructions nouvelles soumises à déclaration préalable (Légifrance)
- Code de l'urbanisme, article R421-11 : déclaration préalable en secteur protégé (Légifrance)
- Code de l'urbanisme, article R421-14 : travaux sur construction existante soumis à permis (Légifrance)
- Code de l'urbanisme, article R421-17 : travaux sur construction existante soumis à déclaration préalable (Légifrance)
- Code de l'urbanisme, article R431-2 : recours à l'architecte : seuil de 150 m² de surface de plancher (Légifrance)
- Circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher (NOR DEVL1202266C) (Bulletin officiel du ministère chargé de l'urbanisme)
- Fiche F36777 (Service-Public)