L'emprise au sol est la surface que votre construction occupe vue du ciel, murs compris. Voici ce qu'elle compte, ce qu'elle ne compte pas, et comment la calculer sans erreur.
En bref
L'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, murs, isolation et débords compris (article R420-1 du Code de l'urbanisme). Un débord de toit sans poteaux ne compte pas, quelle que soit sa profondeur. Pour la formalité, on la compare à la surface de plancher créée : la plus grande des deux décide.
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Définition de l'emprise au sol dans le Code de l'urbanisme
L'article R420-1 du Code de l'urbanisme définit l'emprise au sol. C'est un texte court, cité ici en entier :
« L'emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. »
En clair : imaginez le soleil exactement au-dessus de votre maison. L'ombre portée au sol, c'est l'emprise. Elle prend tout ce qui dépasse : balcon, étage en surplomb, auvent posé sur des poteaux.
La circulaire du 3 février 2012 précise que l'emprise comprend « l'épaisseur des murs extérieurs (matériaux isolants et revêtements extérieurs compris) ». On mesure donc à l'extérieur fini : enduit, bardage et isolation par l'extérieur inclus.
Deux mots du texte à connaître. Une modénature est un ornement de façade (bandeau, corniche, moulure). Un encorbellement est une partie en saillie portée par la façade elle-même, par exemple une avancée maçonnée ou des consoles.
Une définition faite pour les formalités
« Au sens du présent livre » : la définition sert au livre IV du Code de l'urbanisme, c'est-à-dire au choix entre aucune formalité, déclaration préalable ou permis. Le règlement de votre PLU peut préciser l'emprise pour ses propres règles, sans lui donner un tout autre sens (Conseil d'État, 3 juin 2020, n° 420736).
Ce qui compte dans l'emprise au sol, et ce qui ne compte pas
Le tableau reprend les éléments que l'outil propose, avec leur traitement selon l'article R420-1, la circulaire de 2012 et Service-Public.
| Élément | Emprise au sol |
|---|---|
| Bâtiment (extérieur fini, murs et isolation compris) | Compte |
| Débord de toiture sans poteaux ni encorbellement | Ne compte pas |
| Débord de toiture soutenu (poteaux ou encorbellement) | Compte |
| Auvent ou terrasse couverte sur poteaux | Compte |
| Modénature ou marquise | Ne compte pas |
| Balcon ou surplomb d'étage | Compte |
| Carport | Compte |
| Pergola (projection de la structure) | Compte |
| Abri de jardin | Compte |
| Rampe d'accès extérieure | Compte |
| Escalier extérieur ou perron hors sol | Compte |
| Terrasse de plain-pied | Ne compte pas |
| Terrasse surélevée ou sur pilotis | Selon la hauteur et la structure |
| Place de stationnement extérieure non couverte | Ne compte pas |
| Construction entièrement enterrée | Ne compte pas |
| Bassin de piscine (parois comprises) | Compte |
Débord de toiture : aucun seuil national
Un débord de toit qui n'a ni poteaux ni encorbellement ne compte pas, quelle que soit sa profondeur. Ni l'article R420-1, ni la circulaire, ni la fiche Service-Public ne fixent de limite.
Les « 50 cm », « 60 cm » ou « 1 m » qu'on lit sur de nombreux sites ne viennent pas du droit national. Seul un PLU peut fixer une profondeur, pour son propre coefficient d'emprise. Dès que le débord repose sur des poteaux, il devient un auvent : sa projection compte en entier.
Terrasse de plain-pied ou surélevée
Une terrasse de plain-pied ne crée pas d'emprise : aucun élément ne dépasse du sol. Une terrasse sur pilotis en crée. Entre les deux, la circulaire exclut les terrasses qui ne présentent « ni une surélévation significative par rapport au terrain, ni des fondations profondes ».
Le seuil de 60 cm qui circule n'existe pas. Le ministère l'a écarté en 2014 : « il ne peut pas dès lors être considéré par avance que toute terrasse comportant une surélévation de 60 centimètres ou plus est nécessairement constitutive d'emprise au sol » (réponse au Sénat n° 11764). Pour un cas limite, posez la question à votre mairie avant de déposer.
Piscine, carport, pergola, abri de jardin
- Piscine : le bassin compte, parois comprises, couvert ou non. Ses formalités se lisent pourtant sur la surface du bassin, avec des seuils propres : voir la page piscine.
- Carport : la projection de sa toiture portée par des poteaux compte, même sans aucune surface de plancher. Détails sur la page garage et carport.
- Pergola : Service-Public raisonne sur la projection de la structure. C'est la lecture retenue ici, sans texte qui le dise mot pour mot (certitude « probable ») ; voir véranda et pergola.
- Abri de jardin : il compte, murs compris, même démontable et sans fondations (abri de jardin).
- Construction entièrement enterrée : pas d'emprise, mais de la surface de plancher pour sa partie de plus de 1,80 m sous plafond. Une cave enterrée de plus de 5 m² relève donc d'une formalité (réponse au Sénat n° 00941 de 2012).
Emprise au sol et surface de plancher : la différence
Les deux mesures ne se prennent pas au même endroit. La surface de plancher se mesure à l'intérieur des murs de façade, niveau par niveau, sur les espaces clos et couverts. L'emprise au sol se mesure à l'extérieur, une seule fois, sur la projection de tout le volume.
Elles divergent souvent. Un garage a de l'emprise mais pas de surface de plancher, car le stationnement en est déduit. Une maison à étage a plus de surface de plancher que d'emprise. Un carport ou une terrasse sur pilotis n'ont que de l'emprise.
Pour choisir la formalité, le Code compare les deux à chaque seuil : il faut que les deux restent sous le seuil pour éviter le permis. Autrement dit, la plus grande des deux décide.
Exemple fictif : un garage détaché de 6,00 × 3,50 m à l'extérieur. Surface de plancher : 0 m² (stationnement). Emprise au sol : 6,00 × 3,50 = 21 m². C'est plus de 20 m² : il faut un permis de construire, même en zone U, car le seuil de 40 m² ne vaut que pour une extension (R421-9 a).
Calculer l'emprise au sol : exemple pas à pas
Exemple fictif : une maison de 10,60 × 8,60 m à l'extérieur, sur un terrain de 600 m². Le projet ajoute une extension, un auvent, une terrasse et une piscine.
| Élément | Dimensions | Surface | Emprise retenue |
|---|---|---|---|
| Maison existante | 10,60 × 8,60 m | 91,16 m² | 91,16 m² (existant) |
| Extension, murs compris | 5,60 × 4,30 m | 24,08 m² | 24,08 m² |
| Débord de toit sans poteaux | 5,60 × 0,50 m | 2,80 m² | 0 m² |
| Auvent sur deux poteaux | 3,00 × 2,00 m | 6,00 m² | 6,00 m² |
| Terrasse de plain-pied | 6,00 × 4,00 m | 24,00 m² | 0 m² |
| Bassin de piscine | 8,00 × 4,00 m | 32,00 m² | 32,00 m² |
- Mesurez chaque élément à l'extérieur fini, puis multipliez longueur par largeur.
- Retirez ce qui ne compte pas : le débord sans poteaux et la terrasse de plain-pied.
- Emprise créée par les constructions : 24,08 + 6,00 = 30,08 m². La piscine ajoute 32 m², traités à part pour la formalité.
- Emprise totale après travaux : 91,16 + 30,08 + 32,00 = 153,24 m².
Pour la formalité, l'extension et l'auvent créent 30,08 m² d'emprise. Si l'extension crée 21,50 m² de surface de plancher sur une maison de 120 m², en zone U : la plus grande mesure est 30,08 m², sous les 40 m², et la maison reste à 141,50 m². Le moteur du site rend une déclaration préalable. Hors zone U, ce serait un permis. Le détail est sur la page extension.
Emprise existante, créée ou supprimée
La fiche d'aide officielle pour la surface de plancher distingue trois colonnes, et la même logique vaut pour l'emprise :
- existante (A) : ce qui est déjà construit, ou « emprise au sol avant travaux » ;
- supprimée (B) : ce que vous démolissez ;
- créée (C) : ce que le projet ajoute.
L'emprise totale après travaux vaut A moins B plus C. L'outil de cette page compte chaque ligne comme emprise créée ; l'emprise existante se saisit à part, en un seul chiffre, et il ne retranche aucune démolition. Pour la formalité, seule compte l'emprise créée, comparée aux seuils de 5, 20 et 40 m². Aucun texte ne permet de retrancher une démolition de la surface créée : par prudence, ne compensez pas, et demandez à votre mairie si le cas se présente.
Le coefficient d'emprise au sol du PLU
Le règlement d'un PLU peut fixer une emprise maximale, souvent en pourcentage du terrain. C'est le coefficient d'emprise au sol (CES) : emprise au sol totale divisée par la surface du terrain, multipliée par 100.
Dans l'exemple, avant travaux : 91,16 / 600 = 15,2 %. Après travaux, piscine comprise : 153,24 / 600 = 25,5 %. Sans la piscine : 121,24 / 600 = 20,2 %. L'outil arrondit lui aussi au dixième.
L'écart compte : si la zone plafonne à 25 %, tout dépend de ce que le PLU inclut. Pour le coefficient, c'est le règlement du PLU qui fait foi. La circulaire de 2012 écarte la définition de l'article R420-1 pour cet usage, mais le Conseil d'État l'applique quand le règlement ne précise rien (3 juin 2020). Lisez le lexique du règlement de votre zone sur le Géoportail de l'urbanisme : il dit si la piscine, les débords ou les terrasses entrent dans le calcul.
Pas de tolérance écrite sur les seuils
Les seuils de formalité s'écrivent « inférieure ou égale à vingt mètres carrés » : aucune marge n'est prévue. Une emprise de 20,10 m² dépasse 20 m². Une seule souplesse est chiffrée, et elle vise le PLU, pas les formalités : pour isoler par l'extérieur un bâtiment existant, la mairie peut, par décision motivée, accepter une isolation en saillie des façades de 30 cm au plus, même si l'emprise dépasse alors le maximum du PLU (articles L152-5 et R152-6). Elle ne joue pas sur un monument historique classé ou inscrit, aux abords d'un monument historique, en site patrimonial remarquable ni sur un immeuble protégé par le PLU.
Lire le résultat de l'outil
L'outil additionne les éléments que vous saisissez, selon leur nature. Il affiche l'emprise créée, l'emprise totale avec l'existant et, si vous indiquez la surface du terrain, le coefficient d'emprise.
Ses limites :
- il applique la définition nationale ; votre PLU peut compter autrement pour son coefficient ;
- l'emprise créée affichée comprend le bassin d'une piscine : pour la formalité, mettez-le à part, comme dans l'exemple (30,08 m² de constructions, et non 62,08 m²) ;
- une terrasse surélevée est toujours comptée, par prudence ; si votre mairie juge la surélévation non significative, choisissez « terrasse de plain-pied » ;
- l'emprise d'une forme complexe se découpe en rectangles, un par ligne.
Étape suivante
Avec l'emprise créée et la surface de plancher créée, vous avez les deux mesures qui fixent la formalité. Calculez la seconde avec le calculateur de surface de plancher, puis vérifiez la démarche sur la page déclaration préalable ou permis.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que l'emprise au sol d'une maison ?
C'est la surface de l'ombre de la maison si le soleil était exactement au-dessus : la projection verticale de tout son volume. Elle se mesure à l'extérieur, murs, isolation et enduit compris, balcons et auvents sur poteaux inclus. Les ornements, les marquises et les débords de toit non soutenus en sont exclus.
Une terrasse compte-t-elle dans l'emprise au sol ?
Une terrasse de plain-pied, non : rien ne dépasse du sol. Une terrasse sur pilotis ou nettement surélevée, oui. Entre les deux, aucun seuil national n'existe, pas même les 60 cm souvent cités : la mairie apprécie au cas par cas.
Une piscine crée-t-elle de l'emprise au sol ?
Oui. Le bassin compte dans l'emprise au sol, parois comprises, qu'il soit couvert ou non. Pour la formalité, en revanche, une piscine suit ses propres seuils, lus sur la surface du bassin.
Quelle profondeur de débord de toit est exclue de l'emprise au sol ?
Toutes, tant que le débord n'est soutenu ni par des poteaux ni par un encorbellement. Le Code de l'urbanisme ne fixe aucune profondeur : les seuils de 50 cm, 60 cm ou 1 m qu'on lit ailleurs ne viennent pas du droit national. Seul votre PLU peut en fixer un, pour ses propres règles.
Comment calculer le coefficient d'emprise au sol ?
Divisez l'emprise au sol totale du terrain (existant et projet) par la surface du terrain, puis multipliez par 100. Le règlement de votre zone fixe le maximum et peut préciser ce qu'il compte : lisez son lexique avant de calculer.
Sources
Vérifiées le . Les règles viennent des textes officiels cités, dans leur version en vigueur à cette date ; celles qui restent discutées sont signalées dans la page. Le texte officiel, le règlement de votre PLU et la décision de votre mairie font foi.
- Code de l'urbanisme, article R420-1 : emprise au sol : projection verticale du volume (Légifrance)
- Circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher (NOR DEVL1202266C) (Bulletin officiel du ministère chargé de l'urbanisme)
- Fiche F2868 (Service-Public)
- Question écrite Sénat n° 11764, réponse du 09/10/2014 (terrasse : pas de seuil de 0,60 m) (Sénat)
- Question écrite Sénat n° 00941, réponse du 20/09/2012 (construction enterrée) (Sénat)
- Code de l'urbanisme, article R421-9 : constructions nouvelles soumises à déclaration préalable (Légifrance)
- Code de l'urbanisme, article R421-14 : travaux sur construction existante soumis à permis (Légifrance)
- Géoportail de l'urbanisme (IGN et ministère chargé de l'urbanisme)