Pour une extension, tout se joue sur trois chiffres : la surface créée, la zone du PLU et la surface de la maison après travaux. Voici comment les obtenir et les lire.
En bref
Une extension demande une déclaration préalable jusqu'à 20 m² créés, et jusqu'à 40 m² en zone U d'un PLU. Au-delà, ou si une extension de plus de 20 m² porte la maison au-delà de 150 m² de surface de plancher, il faut un permis de construire. Même une extension de 5 m² ou moins demande une déclaration préalable.
Mis à jour le par la rédaction. Notre méthode
Déclaration préalable ou permis : les seuils d'une extension
Une extension est un travail sur une construction existante. Elle relève des articles R421-14 (permis) et R421-17 (déclaration préalable) du Code de l'urbanisme. La surface qui compte est la plus grande entre la surface de plancher créée et l'emprise au sol créée.
| Surface créée (la plus grande des deux mesures) | Hors zone U | En zone U d'un PLU |
|---|---|---|
| 5 m² ou moins | Déclaration préalable | Déclaration préalable |
| Plus de 5 m², 20 m² au plus | Déclaration préalable | Déclaration préalable |
| Plus de 20 m², 40 m² au plus | Permis de construire | Déclaration préalable ; permis si la maison dépasse 150 m² après travaux |
| Plus de 40 m² | Permis de construire | Permis de construire |
Une création de 20 m² tout rond reste en déclaration préalable : le texte dit « inférieure ou égale ». Au-delà de 20 m², chaque centimètre carré compte.
Quelle surface compter : la plus grande des deux mesures
Le Code exige que la surface de plancher et l'emprise au sol créées restent sous le seuil. Il suffit que l'une le dépasse pour changer de formalité. Calculez donc les deux.
- La surface de plancher créée se mesure à l'intérieur des nouveaux murs de façade, cloisons comprises, après les déductions de l'article R111-22 : parties de 1,80 m ou moins, trémies, stationnement. Le détail est sur la page définition.
- L'emprise au sol créée se mesure à l'extérieur, murs et isolation compris, débords soutenus inclus. Voir la page emprise au sol.
Un piège : l'ancien mur de façade qui devient intérieur. La circulaire du 3 février 2012 l'inclut dans la surface de plancher totale (croquis 10). Le ranger dans la surface « créée » est la lecture la plus probable, sans texte qui le dise : comptez-le, c'est le choix prudent.
Exemple chiffré : une extension de 6,20 × 4,10 m
Exemple fictif : une extension de plain-pied, 6,20 m de façade sur 4,10 m de profondeur à l'extérieur, murs neufs de 0,30 m. L'ancien mur de façade, épais de 0,30 m, devient intérieur sur 5,60 m.
- Intérieur de l'extension : (6,20 moins 2 × 0,30) × (4,10 moins 0,30) = 5,60 × 3,80 = 21,28 m².
- Ancien mur devenu intérieur : 5,60 × 0,30 = 1,68 m².
- Surface de plancher créée : 21,28 + 1,68 = 22,96 m².
- Emprise au sol créée : 6,20 × 4,10 = 25,42 m². C'est la plus grande des deux : elle décide.
Le moteur du site rend, pour ce projet :
| Situation | Surface de plancher après travaux | Verdict |
|---|---|---|
| Zone UB d'un PLU, maison de 110 m² | 132,96 m² | Déclaration préalable |
| Zone N d'un PLU, maison de 110 m² | 132,96 m² | Permis, sans architecte |
| Carte communale, maison de 110 m² | 132,96 m² | Permis, sans architecte (probable) |
| Zone UB d'un PLU, maison de 130 m² | 152,96 m² | Permis, architecte obligatoire |
La même extension change donc de régime selon la zone et la taille de la maison. Saisissez vos chiffres dans l'outil en haut de page pour obtenir votre propre verdict.
Zone U : où valent les 40 m²
Le seuil de 40 m² vaut seulement dans une zone urbaine (zone U, et ses sous-zones UA, UB, UC…) d'un plan local d'urbanisme, d'un PLU intercommunal ou d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur (R151-18). Il ne vaut pas :
- dans les zones AU (à urbaniser), A (agricoles) et N (naturelles) d'un PLU ;
- dans une commune en carte communale, qui ne délimite pas de zone U (lecture nette du texte, mais aucune réponse ministérielle ne l'a confirmée : certitude « probable ») ;
- dans une commune sans document, soumise au règlement national d'urbanisme (RNU).
« Une commune qui a un PLU » ne suffit donc pas : c'est la zone de votre parcelle qui compte. Vous la trouverez sur le Géoportail de l'urbanisme, en cliquant sur votre terrain. Le seuil de 40 m² ne vaut pas non plus pour une construction détachée de la maison, même en zone U : un abri ou un garage isolé passe au permis au-delà de 20 m².
La bascule des 150 m²
En zone U, une extension de plus de 20 m² et d'au plus 40 m² demande un permis si elle porte la maison au-delà de 150 m² de surface de plancher (R421-14 b). Ce chiffre est celui du recours obligatoire à l'architecte : le permis vient alors avec l'architecte.
Trois précisions :
- seule la surface de plancher compte pour les 150 m², pas l'emprise ;
- une extension de 20 m² ou moins n'est pas concernée : une maison de 140 m² peut créer 10 m² en déclaration préalable ;
- un garage ou un carport accolé, qui ne crée pas de surface de plancher, ne fait pas bouger le total.
Maison déjà au-delà de 150 m²
Si la maison dépasse déjà 150 m² avant travaux, le texte laisse deux lectures pour une extension de 20 à 40 m² en zone U. Lecture littérale : permis avec architecte. Lecture de Service-Public : la bascule ne joue qu'au franchissement, donc déclaration préalable. L'outil affiche les deux : faites trancher votre mairie avant de déposer.
Extension de 5 m² ou moins : une déclaration quand même
La dispense de formalité jusqu'à 5 m² ne concerne que les constructions nouvelles, détachées. Une extension accolée, même de 3 m², modifie l'aspect extérieur de la maison. Elle demande une déclaration préalable au titre de l'article R421-17 a. Service-Public le dit en toutes lettres.
Surélévation : le même régime
Une surélévation suit exactement les seuils de l'extension. Elle crée de la surface de plancher, rarement de l'emprise : c'est donc la surface de plancher qui décide. Exemple fictif : un étage partiel de 35 m² sur une maison de 100 m², en zone U. Le moteur rend une déclaration préalable : 35 m² restent sous 40 m², et la maison passe à 135 m², sous 150 m².
Hors zone U, la même surélévation demanderait un permis. Pour une rehausse de toiture afin d'aménager les combles, voir la page combles.
Extension avec démolition
La fiche d'aide officielle compte trois colonnes : surface existante (A), démolie (B), créée (C). La surface totale après travaux vaut A moins B plus C ; c'est elle qui se compare aux 150 m².
Pour les seuils de 20 et 40 m², en revanche, les textes parlent de surface créée, sans prévoir de compensation. Par prudence, une véranda de 15 m² démolie puis reconstruite sur 30 m² se compte comme 30 m² créés. Aucune source officielle ne tranche ce cas : faites-le confirmer par votre mairie.
Secteur protégé
Aux abords d'un monument historique ou dans un site patrimonial remarquable, l'accord de l'architecte des bâtiments de France est requis et l'instruction dure 1 mois de plus (R423-24 c).
Le texte garde le seuil de 40 m² en zone U, mais Service-Public applique 20 m² dans un secteur protégé. Pour une extension entre les deux, l'outil donne les deux lectures : demandez la position de votre mairie.
Étape suivante
Si le verdict est une déclaration préalable, le guide de la déclaration préalable liste les pièces, et la page du cerfa explique les cases de surface. Avant de dessiner, vérifiez aussi la distance aux limites de propriété imposée par votre PLU.
Questions fréquentes
Faut-il une déclaration préalable pour une extension de 40 m² ?
Oui si le terrain est en zone U d'un PLU ou d'un PLUi et si la maison ne dépasse pas 150 m² de surface de plancher après travaux. Hors zone U, le seuil reste de 20 m² : une extension de 40 m² demande un permis. Au-delà de 40 m², c'est un permis partout.
Une extension de moins de 5 m² est-elle dispensée de formalité ?
Non. Elle modifie l'aspect extérieur de la maison : déclaration préalable, quelle que soit sa surface (article R421-17 a du Code de l'urbanisme). La dispense jusqu'à 5 m² vaut pour une construction nouvelle détachée, comme un petit abri.
Surélévation : déclaration préalable ou permis de construire ?
Mêmes seuils qu'une extension : déclaration préalable jusqu'à 20 m² créés, ou 40 m² en zone U sous réserve des 150 m², permis au-delà. Une surélévation crée surtout de la surface de plancher et peu ou pas d'emprise. L'idée qu'elle exige toujours un permis est fausse.
Comment calculer la surface de plancher d'une extension ?
Mesurez l'extension à l'intérieur de ses murs de façade, puis ajoutez l'ancien mur extérieur de la maison s'il devient intérieur. Retirez les parties basses, les trémies d'escalier et le stationnement. Comparez ensuite le résultat à l'emprise au sol créée, mesurée à l'extérieur : la plus grande des deux fixe la formalité.
Que se passe-t-il si je ne sais pas si mon terrain est en zone U ?
Le verdict peut changer entre 20 et 40 m². Consultez le règlement graphique de votre PLU sur le Géoportail de l'urbanisme ou demandez en mairie. L'outil affiche les deux résultats tant que la zone n'est pas connue.
Sources
Vérifiées le . Les règles viennent des textes officiels cités, dans leur version en vigueur à cette date ; celles qui restent discutées sont signalées dans la page. Le texte officiel, le règlement de votre PLU et la décision de votre mairie font foi.
- Code de l'urbanisme, article R421-17 : travaux sur construction existante soumis à déclaration préalable (Légifrance)
- Code de l'urbanisme, article R421-14 : travaux sur construction existante soumis à permis (Légifrance)
- Code de l'urbanisme, article R151-18 : zones urbaines dites « zones U » (Légifrance)
- Code de l'urbanisme, article R431-2 : recours à l'architecte : seuil de 150 m² de surface de plancher (Légifrance)
- Fiche F36777 (Service-Public)
- Circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher (NOR DEVL1202266C) (Bulletin officiel du ministère chargé de l'urbanisme)
- Géoportail de l'urbanisme (IGN et ministère chargé de l'urbanisme)
- Code de l'urbanisme, article R423-24 : majoration d'un mois du délai d'instruction (Légifrance)